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“诚恳、谦虚、随和”
对于河南统领房地产营销策划有限公司总经理程启彬来说，这些词曾是他的朋友对他评价时用的最多的言语，他不像一个商人，更像一名侠客，是那样重感情，重意气。 第一次见程总，还没说话，他先笑了。他的笑很开朗，很豁达，让本来拘谨的我不再紧张。第一感觉，他很诚恳、很随和，没有一点儿架子。言语中感觉他是一个好学上进、对自己要求极高，重感情的人。 2000年毕业以后，程总从给别人做代理，到自己成立代理公司，从为别人做事，到现在做自己的事业。郑州德化步行街，澳柯玛物流园区，南阳白河花园，济源大上海步行街，程总一路走过来，项目越做越精，公司越做越大，而他一直都持续他的低调。不愿在媒体抛头露面；不对市场妄加评判；只知道默默的“耕作”。
访谈实录：
聊宅网： 郑州市ZF不新批的用地，郑州市以后房地产的发展趋势，会是什么样呢？
程总：我的感觉，我跟几位朋友在一起聊，郑州的地包括它的方向。郑州的地已经明确来说，批地的限量。虽然说新用地已经不再批准。所以说这几块就我研究两个方面。但是随着发展限制需求量，地肯定要供应，但是不批地的情况下。第一都市村庄。都市村庄改造这块地的供应量。再一个就是厂房，就是工厂。包括几个国棉厂、郑纺机。前一段时间给郑纺机的老总在一块说，郑纺机也要扒。郑州市内厂空出来的地，量是非常大的。一般情况下，他要进行一个招拍挂的程序。但是市ZF的厂会定到什么价位，全部返还。ZF不拿钱，全部返还。从这两块地上，包括现在郑州，包括三环周边、郑东新区地已经明确了差不多，所有的都在进行了。下面的供应量一个是都市村庄；一个是厂矿这一块。基本上主要是这两块基本来源。
聊宅网：咱们代理这一块，为什么选择这个行业，你对这个行业有何看法？ 统领地产程总： 我开始也在开发公司做，最后选择代理行业，决定成立公司主要看上拿一块，感觉到做地产这一块，随着地产的发展，分工是越来越细。以前召开论坛，大家各方面提到了一些问题，专业的人做专业的事。房地产我就是拢资金，我去拿地，有关系，我去疏通。但是自己专业营销方面，去找专业的人去做。
我想有几点好处：
1、开发能一块经历，专业好在这个方面。
2、代理公司各方面新的营销理念、新的观念，楼盘销售周期缩短，能够和好的体现现金流的问题。
比如说，一般的楼盘一年就销完，结果我半年就销完了。因为大家都知道，开发最关键是现金流的问题。就是说能够快速的周转，主要是这方面。当时做这行时间久了，我对这方面也比较感兴趣。
再说开发公司也都有需求。因为我中间在04年的时候，我参加了清华大学的EMBA，关于房地产方面的培训，进入之后对这块非常的感兴趣。很多朋友找我了以后，我想还是搞这一块。就是说，做几个楼盘，做的还是比较成功。
比如说，德化步行街都是我操作的项目，包括操作西郊的蓝朝都市E时代，整个河南第二个小户型项目。大家还知道，西大街以前叫商步城那个楼放了10年。这个楼放了10年了，当时老板找到我，我也比较的犹豫，但是最后我从这个方面接入了，接入以后提出了很多思路。当时老板也比较开阔，同意改造小户型，结果放了10年楼，在整个8个月基本上销完了。 到目前为止，在郑州市小户型这块，应该是比较有影响力。去年的时候包括媒体联盟，大河报把我评为河南“中原十大营销人物”。
聊宅网： 那个我看到了。你看各个项目，有不同的宣传和营销策略。但无一例外都非常重视企业品牌形象方法，你如何看宣传推广与项目销售及品牌建立之间的关系？
程总：像这方面不管任何一个公司做的时候，就是说销售是一个方面，在销售推广的时候，可能一个企业的包装，品牌的推广一个知名度的问题，这是开发比较注重的方面。做的时候不是简单的销售代理。我们做的时候拿地？一般都是全程代理，包括项目的前期拿地，一个市场的报告；一个可行性分析；一个项目的定位；再一个企业的品牌包装。媒体宣传这块，我认为目前房地产发展到这一块，目前随着形式很好，但是它不是一个自燃的销售。以前酒香不怕巷子深概念基本上大家都难以接受了。所有的东西，要通过整体的包装，整体的把一些优点，各方面卖点的提炼，通过媒体来扩大他的认知面、知名度。从这个方面，咱们的企业包括楼盘，最起码知道这个东西，下一步做的就是认可这个东西，才能对这个项目进行进一步的包装。
聊宅网：地产策划这快是“带着镣铐的精灵”您如何看待这个问题？
程总： 目前营销代理方面，大家都知道公司比较多，做的不管各方面竞争比较激烈。从“带着镣铐经营”这一块。我想主要有一个问题，因为他的问题毕竟跟开发商是合作经营的效果。而在合作经营中，代理公司属于一个弱势的群体。
也就是说它在考虑整个推广、策划、营销思路的时候，也就是说开发上的思路在很大因素影响着代理公司的思路。
比如说，我有一个思路，开发商不认可，哪怕你的思路再优秀，你也实行不了。但是他自己的一个优势就是说，所有的开发公司他是靠满意、靠智力来经营的。
比如说投入，肯定相对于开发商的投入太少了。但是针对这块，我们主要靠智力经营。针对你的楼盘，怎样迎合市场，怎样整个包装，怎样推向市场，做的主要是这块。但是在这方面限定是比较大的。我的思路必须应和开发商的整体思路，再一个我需要推广等等各方面，也是报给开发商来批的。
打一个比方，我觉得这个月需要推广5次，但是开放上两次就够了，不拨费用，那么这个月是做不了的。我感觉从“带着镣铐”这一块，我认为主要是做开发商这一块。
聊宅网： 郑州房价一直处于上涨障碍，购房者期待价格的回落，ZF也大力的调控。但是目前调控来说，不太现实。因为更多的普通购房者把目光放在一些“屋”美价廉的楼盘上，请问您如何看多这个现象？包括ZF指的小产权房方面？
程总：从这一块来说，包括房价一直的上涨。从2003年的开始有一个明显的趋势。以前不是太明显，但是从03年开始房价是一个快速的上涨。包括地价最初建业412万创的新地王。包括后来鑫苑450万。现在是地价在涨，开发商的成本在增加，虽然ZF包括中央通过一些手段在就是打口号在控制房价上涨。实际上我感觉用房问题。我在控制房价上涨，但是最初的时候，房价怎么控制。
第一、让开发商的成本降低。因为开发商的利益要有保障，以前我赚100块钱，现在赚80块钱可以。但是你要让赚10块钱，这样情况没有会考虑做这个东西。商人永远都是追求利润。以前媒体也分析过，包括400多万拿下来，每平方米3000多，房价如何降低，他就没有办法降低下来。咱们从房价的上涨跟普遍进城他的收入各方面存在不相等的比例。房价上涨的太快，但是所有人的收入没有保持在一个水平线上。自然就有人买不起房，买不起房这个人，因为前端时间，天下府帝（音）也是一个小产权房，跟他的老总我们都比较熟悉，在一起谈到了问题。中间也是出现了很多问题，我们在网上也可以看到，我们的几个客户讨论，我不关心你有没有产权，我只关心我有房子。我有房子住就可以了，我只关心的是这。同样的商品房我买到3000多，我买到4000多。同样的地方一千五六，一千七八能够拿下来，那我肯定考虑这一块。现在郑州最成型的都市村庄，也是走的第一项目，就是文化家园，这个项目是我操作的。从那里开始以后，当时房子开盘的时候，我20天买了700多，大部分是郑州收入比较低的，外来打工的、出租车司机等等各方面打工比较低的。他们关心什么呢？他们说，很正规的手续各方面我是买不起的，但是目前我只求一个安身的地方，我有一个房子住，这是最关键的因素。
现在很多县城的房子没有房产证，我不管理怎么样，我先住到房子再说。就是想着，把项目建起来了，ZF肯定也不会拆了，到时候肯定会有具体的政策出来。 这里面有一个房价跟人的收入比例失调的问题。普通劳动大众买不起现有商品房情况下，促使了小产权房的出现，也给它提供了相当的市场。我感觉到，目前的状况下，从郑州的房间，各方面的地的比例。
我感觉郑州5-8年郑州的房价是降不下来的，不会存在回落。有很多人感觉到是不是由于奥运会的原因，过了2008年之后，房价会不会下降，包括召开的很多论坛，估计这个不是很现实。我的感觉郑州均价达到6000多的时候，应该是一个正常的水平。
但是说停止，只是价格上升会有一个停止。比如说一个月房价比例上升了12%，就是达到一定的水平以后，上升的速度会停止。比如说这个季度的上升达到5%，但是你说等到房价的回来比较危险。但是从郑州就是河南来说，房子根据郑州的状态，还基本上还称不说泡沫，还是比较良性的运转。随着价格有点高，大家反映价格有点高。但是注意到，不管各个楼盘，到目前位置，我感觉销售状态都比较良好。
就是说，它上升的速度会扎住，上升10%，我会降到5%，但是我感觉房价最起码买到4000了，我再降到3800，我觉得出现的可能性不是很大。
聊宅网：就是说目前买了房，它肯定会有一定的升值。
程总：对，它还是有一定的升值空间的。但是商业这一块，我感觉跟住宅还是有一定的区别的。因为目前郑州的商业量，随着郑州人口一致在增加，但是我感觉商业量有点过剩。从目前的情况来说，特别是专业市场方面，可以说，郑州的世贸商场，包括天容国际建材厂、澳柯玛物流园区，因为我一直都是澳柯玛顾问，这几个做的很普通。因为商业地产跟住宅还不一样。住宅我前期建好，我环境做出来了，这是大家都比较满足的状态。
但是从商业来说，我既然买你的商业了，我考虑的是一个回报。我投50万，我想的是一个回报。实际上作为专业的市场，最大的风险是什么？后期的经营。经营好了，投入了有一个回报，这个炒起来了，房价有一个上升，从这方面来说，我可能是有利了。
但是从专业市场来说，你买一个房子，这个市场搞不起来，商户都撤了，可能你作为仓库都没有要。但是你要炒的起来了，你比门面房利润要高，它是一个高风险、高回报的东西。但是一般搞不起来，他就完了，所以包括专业市场大家都知道，从温州的靠近荥阳那边的温州的小商品城，包括元通纺织城，现在在龙虎又搞了一个龙岩纺织城，包括服装工业园区，可以说基本上除了温州的小商品城操作的比较活，其他的基本上处在停止状态，销售不动，招商不动，普遍存在的问题。商业主要是运作方面，运行好了是没有问题的。
聊宅网：你觉得商业这块，您觉得虚拟商铺，就是你投了产以后，统一管理、统一经营，但是只要到时候给你汇报，您觉得这会不会是一个风险趋势？
程总：你问的一个问题，就是反租的概念，就是包租的概念。
在03年时候，第一次我是运营到，但是在郑州很少用到这个模式。02年的时候，我是接触这个概念，我当时做南阳的项目，我是运营到那里。当时比较成功，但是现在这个方式已经被做烂了。因为反租概念，它的保障是公司的实力和信誉。这是它唯一的保障，如果靠开发公司的实力和信誉来保障，比如说，我这个公司，我有实力，反租的时候，不管经营起来，还是经营不起来，我每年给你回报。
但是打个比方来说，这个公司这个项目卖完以后，它的公司已经没有钱了。这个钱开发商需要给你出一点，比如说我买一间铺，没有客户经营，收不到租金。一年8%、9%，这个回报谁给你呢？开发商拿钱给你。如果开发商都没有钱了，这个钱谁来给你，那就没有任何来源了。
关于多少年回购，完全是靠开发商的实力和信誉来做保障的。比如说开发商已经没有钱了，青岛工业服装城已经出现了这样的现象。
前一段客户，以前的客户他们给我打电话，他们说通过哪些途径，因为他们答应的是3年27%的回报。3年拿到27%。一年是9%。他们是8%、9%、10%。结果到第二年他们已经赔不出来了。所有的客户找开发商，开发商说我现在没有钱。那么你让客户怎么办？虽然你签有协议，但是客户跟公司来比，永远处于弱势的地位。 我感觉这一点从目前的发展状态，但是目前竞争的还是比较火热，包括济源现在整个商业市场，全部反租的。你到济源可以问，所有的商业，只要是卖商业的地方，基本上全是8%回报，三年反租，8年租赁，全部打的都是这个口号。但是它蕴含的空间是非常大的。所以目前来说，虽然炒作的很好，但是我觉得近两年之内汇报和反租的问题会逐渐淡出市场。因为他已经被投资的这一部分人，就是咱们说投资的一部分人，已经不被接受。
聊宅网：（女） 现在郑州商业操作比较良好的话，或者以后商业已经发展壮大，商业发展如何的趋势？
程总：商业这一块，说实话比如说临街好地方，但是针对专业市场这方面，究竟如何，我感觉没有人能说，包括前两年金财比较活，也就是说建材跟物流加到一块，大家搞几园区结果都失败了，包括服装也搞了，也失败了。
但是这一块怎么样，但是你说在火车站各方面的黄金商铺之内，搞这个肯定是没有问题。根本地段有非常的关键，他肯定跟开发商副责任不副责任的问题。我今后成立商业运行公司，我能够良好的运行了，现在包括目前步行街的形式，就是综合性一站式的形式，我感觉还是比较看好的。
比如说步行街他量不是很大。第二它是综合性的东西。他定位不是单一的业态。单一业态针对与综合性肯定它风险会更大。
聊宅网：近两年，温情营销、巨奖营销、事件营销、名人营销、网络营销等等花样迭出，请您谈谈当前房地产的营销创新？
程总：从现在来说，不管什么样的营销，包括巨奖也好、包括世界名人各方面也好，其他的方面，他都是追求名气。包括咱们郑州也出现过，谁谁入住哪个小区，他是打的名人的各方面，他是追求新闻的效应。比如说谁住在那里，他是给大家的一个信息。至于巨奖的效应，我认为这一块大家很清楚，羊毛出在羊身上，是你的东西，我肯定会加到你身上。郑州市出现了很多，买房送空调，我甚至于送车，但是咱们操作的都知道，我一算东西值多少钱，房子的价钱还是处在客户的身上。
但是我认为，营销这一块，会逐渐的实际一点。真正的靠你的实力、质量、信誉等方面，这是大家以后最关注一点。目前搞的各方面的营销活动，一旦炒起来，大家很乐意看，现在这样现象很少出现。就是说，我只看你的实力、质量、将来的环境、物业管理。
我考虑，我既然买你这个地方住，我住到这里，我考虑的我居住的舒适型，这方面已经被大家提到第一位了。 所以，现在搞了很多花样，我的想法是，所有的东西你要做到位。既然东西做到位了，但是这个既然位，也并不是所有的东西我只管做，他还要跟宣传做到一块，宣传做到为，我的东西做到位，我想这方面，应该是今后靠实力，靠实实在在的能力是一个方面。
聊宅网：现在消费者包括购房者他都比较理性，他不像以前比较感性了，觉得卖的不好，卖得不好，或者是非常火爆。现在房子也多了，买的时候有可比性、科学性。
程总：对，像以前，比如说咱买房子，可能一炒作，大家都排着对都上了。但是现在同质化的产品太多。打一个比方，现在新规定，90平方米占到70%，从这个状况来说，所有的户型差别不是很大。90平方米他如果做三房的话，他的差距不会很大。就是产品的同质化越来越严重。环境方面开发商也越来越注重。也就是说每个小区的差别性不是很大。同质化的东西很多，给大家提供了很大的宣传力度。从这个方面，包括咱们媒体的力量也不小，各方面宣传关于这方面的知识越来越多，大家不像以前一无所知了，冲动的去购房，现在大家更理性。我要调查，我要多看几个，相互比较后，我才会有所选择。现在是理性的购房行为会越来越多。 像以前天花乱坠的吹捧的情况会越来越少。
聊宅网：现在房地产地产策划公司本地也有，外来的也有，像房地产开发一样竞争比较惭愧，在这样的市场条件下，统领地产最大的优势在什么地方？
程总：我感觉针对河南来说，因为河南目前策划公司1000多家。但是能够运转的不超过500家。盈利的不超过200家，他目前是处在这样的状态。
外来公司它存在一个优势，他们的思想、理念、观念比较新颖。但是有一个劣势，怎样与本土化相结合，融合到一起的问题。这方面是他们面临的最大的问题。但是针对本土来做这一块，土生土长对本地市场比较了解，但是现在存在恶性竞争的问题，包括一些小公司为了接到小项目，保本就干，非常多的问题。
像我们公司运作，我们一直做的问题就是踏踏实实的做，我接一个项目，我就要负责一个项目，不管公司盈利不盈利状态下，这个项目我要善始令终的做好。另外我感觉到，包括接触理念，因为咱公司，包括策划部，我们创造力一个桥式的营销理念，也就是说一个比较新的营销理念。那是我们公司独闯的理念，是从外地和本地相结合。
桥式的概念，我想是一个连贯性，所有的东西，我是以市场为基础，这个市场需要什么产品，我就建议你开发提供什么产品。这是市场定位。
从营销理念来说，第一要找到目标客户群，是哪部分人，这是咱的第一步。我不会盲目的做一些事，做一些东西。第一我要找着目标客户群。我的楼盘要建了，我建成什么样的产品，什么样的人需要这个产品。我需要把这部分人先定位。我的目标客户群在那里。
我做的第二步就是，通过一些宣传手段，怎样把这个目标客户群挖出来。就是潜在客户怎么挖出来。挖出来。
第三步就是怎样让他到现场。
第四步我的销售人员通过他谈判的技巧，通过个人的魅力，通过她的一些说服性的东西，怎样解决客户的问题？就是分四步走。
第一、我找到目标客户群。
第二、我要把他挖出来。
第三我要把他拉过来，第四我要把他解决掉。就是分这四步走的概念。从这方面来说，我们这个模式通过几个楼盘的运营，发展是比较使用的东西。虽然说的不是很华丽，但是非常使用。包括销售速录跟周边的各个方面向比，包括登封也好、济源也好、鹤壁也好，包括在平顶山做，在郑州也好，在周边的销售水平，一般情况下要高于其他的。
聊宅网：咱公司做的是踏踏实实的做好一件事。
程总：踏踏实实的做好一点事，我不讲究花哨的东西。就是要踏踏实实的做，因为我的整个指导思路，包括公司。返过来去考虑，我们不是卖房。打个比方，我们是站在购房的角度去考虑，购房者需要什么东西，我们去迎合他的心理，达到他的要求。既然你达到他的要求，达到他的满意了，他们肯定是痛痛快快、舒舒服服的把钱就交给。买一个东西，这样达到一个双赢的目的。客户又满意，企业又赚钱。
聊宅网：刚才您作说的时候，有一个房价8年之内比较大浮动，应该说不会向下跌。我想问一下，现在很多人也关注这方面，我想问一下，能详细说一下您的观点是什么样的？
程总：因为我感觉到会下降的8年内，通过近几年，从99年到目前07年，针对咱的市场状况，包括房价的走势，我做了一个详细的分析。可以说，从2000年开始，因为2000年以前郑州的房地产处于一个混乱的市场，就是说他没有形成很规范的东西。从2000年开始，不管是ZF还是开发商在逐渐的规范一些东西。规范之后，包括以前，大家拿土地，各种形式都有。从这样的状态下，第一各方面，从郑州目前的角度来讲，从河南的角度来讲，下面的人进城，就是流动人口增加，再往城市集中，这是大的群体。第一咱们说的是需求，他的人口在增加，需求量在增加。那么促使了开发量必须增加。因为市场有这么大的需求量，至于需求量来刺激房价上涨。
第二、从地方面。国家对土地控制越来越严。今天温总理发表了一个讲话，土地面积必须保证到多少多少。因为具体的数字我不记的了，必须控制到那个数目。因为土地是不可再生的资源，随着开发量，它会越来越少。它跟其他的不一样，他是一个不可再生的资源，土地的紧缺量，会促使土地价格进一步上升，那么就进一步促使了房价的上升。而且从这方面，从目前郑州来看，他们做了很多统计，从06年郑州36个同样征地水平城市向比较，郑州的房价排到23位。
针对与武汉等各方面，郑州的房价其是比较偏低。但是从郑州新区方面，房价在逐渐的上升。而且这种形式，包括跟郑州的整体规划。郑州的整体规划到2020年达到600万人口。从目前的来说300万人口，达到将近翻一番的情况下，它的房价还是要增加了，刺激房价上涨，我感觉到会进一步增加。也就是说从5年到8年之内，我感觉他下跌的幅度。
因为他这方面，比如说衡量一个地区房子，他是否产生泡沫的情况，看他的空置率。空置率达到多少。我们的房管局还有各方面，从空置率上，郑州还是远远低于警戒线、包括深圳、上海他们已经高于警戒线3年的情况下，他们的房地产还是没有出现问题。也就是说郑州到目前还没有达到警戒线的水平，应该有一个很大的发展水平。
聊宅网：小产权，城中村有什么本质区别。我们郑州做的项目属于哪类？
统领地产：小产权房跟城中村改造是两个概念。城中村改造他是正规的，ZF引起的模式。大家都是知道，城中村第一是影响城市的形象。第二、各方面造成了治安等各方面不稳定的因素比较多，所以说郑州这一部分城中村改造，也是郑州市ZF多少年提的问题。包括从04年提到议事日程，到05年他有1/10的进展。它是ZF允许的范围，通过改造，通过招拍挂等等给村民进行了一系列补偿。
第一营造了城市形象。
第二腾出一大部分空闲的土地。
但是小产权房跟城中村改造不是一个概念，小产权房往往是达着城中村改造的名义。它这种方式，是国家已经明文禁止的，往往是村里面的土地，公司出现，最后给村民一定的补偿，所以他没有手续。他打的就是，实际上我感觉，目前的小产权房跟目前的新农村建设，用大家的话城中村改造，现在打的口号新农村建设比较多。就是我这个城中村，他们往往是以村的名义来做的，我那出一块地，来安置村民，从新农村建设，小区化集中村民，最后对外销售。因为我搞房地产规划太清楚了，卖给你便宜。但是他答应会有明确补办产权证。
但是所有的小产权证都不会明确不办产权证。都会给你办产权证。合同没有签，3年以内，我保证给你办产权证。如果办不下来，要款退款。实际上他就是很明显的陷井，3年以内，不管是小产权房，你周围的房价都高了，我10万块钱的小产权房到3年以后15块了，我还找开发商，你办不来房产证，你退我10块钱吧。没有这种说法了，实际上他本身就是一个违法的。
聊宅网：现在小产权房，郑州房价在上涨，未来的收入打不到买新房、商品房资金包括各个方面，达不到这个水平。他们会选择小产权房呢？经济适用房只能是一部分人。
程总：经济适用房我有一个朋友搞的经济适用房。经济适用房现在是什么概念，他纯粹搞经济适用房，没有开发商给你办。我知道一部分搞商品房。有一部分我还是要建商品房。你像郑州现在达到经济适用房的比例太大了，包括西湖春天经济适用房等等。你算拿过来多少，按照报名的比例是多少。而且经济适用房很多人也是暗想操作。
摇号特别有讲究，有可能开发商自己人，也就是说包括面向市场上这一部分，开发商有可能占到50%。现在炒作经济适用房，一个号能炒3万。完全是开发商在后边，所以，跟你的量根本就不大不到这么多。有的是我自己要留下来的，经济适用房操作完以后，我自己要留下来一部分，留下来我推到市场上，肯定要加钱。他会通过一些手段，比如说你要不要这个房子，你要给你加3万，加3万以后，我保证有你的号。你剩下的那一部分难说啊，那个比例太大了，有的时候是几十比1，甚至是100比1。随着郑州提供多少经济适用房，实际上市场供应量大不大，都是开发商在操作。
但是大家也接受，因为经济适用房的利润是控制到3%到5%之内。基本上是控制3%以内，因为他不能超过3%-5%的概念。你加3万块钱，一个平均大不了加300块钱，比市场上便宜一些。未来路上北段开发经济适用房1580多，当时周围的房子都买到300多。你加300多加3万也达不到2000呢。你要注意，经济适用房往往不是真正需要房子的人能购到的，所有的经济适用房你去看，大部分都有车。
聊宅网：你的意思经济适用房是有钱人买的房子。
程总：基本是这个概念，也就是说经济适用房大家都知道比较贫穷的，但是你到经济适用房开发区，他们停的车有很多。而且他的面积，也不是远远规定范围内限定的，也就是说咱们说的狐假虎威，出现一些豪华的经济适用房。
聊宅网：经济适用房的面积我以前看报纸上有一个消息60平方米建设面积，您怎么看待？他主要是针对一家三口这样的家庭。
程总：我感觉你够住够不住，这个概念我感觉相对而言，他没有一个很明确的概念。他只是相对而言的一年。打一个比方你现在一家三口你只住了20平方米，如果让你买，你又买不起，经济适用房60平方米，你肯定感觉比较舒服。这是相对而言的概念。经济适用房是一个什么概念？他是给没房住的人提供一个居住的场所，他考虑的是解决居住的问题，而不是考虑舒适型的问题。
从这方面，同普通的居住产品的区别。他是考虑让你有房住，而不考虑你的舒适型。本身你没有房子住，现在有一个房子住都不错了。以前我们三家人制度在一间房子里。现在花了极少的钱，能拿60平方米感觉相当的不错。如果你针对其他的方面，他考虑的往往不是舒适型的问题。实际上对国家出60平方米的概念，也是针对出现豪华经济适用房的概念来说，你如你有钱，买60平方米的，你也可能不会到那里去住，他就是针对这一部分做的一个限制。
聊宅网：这就像一个过渡。你放房子以后就是一个过渡，也不需要舒适怎么回事，我先有房住，然后我有钱以后再买。
程总：实际上牵扯到廉租房概念，跟经济适用房的概念。经济适用房我可以花很少的钱有地方住。廉租房可能说，我做的经济适用房再便宜，不要说60平方米，30平方米我也买不起，你说你租不房子不租，甚至你租普通的房都租不起，所以他就羡慕廉租房。实际说我感觉居者有其屋，可能就是目前ZF考虑的，因为目的建设和谐社会，考虑比较大的因素。
聊宅网：从你个人的立场，你什么时候毕业的？
程总：我是2000年毕业于河南财专房地产管理系。毕业以后我进入一家代理公司。当时郑州可以说没有专业的，除了我们那一届房地产专业的，到市场上以后还是比较吃香的，因为没有专业的人才，当时在代理公司一年以后进入了开发公司，也就是大禹公司，一个月之后我进入了郑州红地伟业房地产公司（音）这几年我做开发公司的副总我做了5年。一致到今年我创立自己的公司，来做营销这一块。现在说做项目，到目前为止，我以前真正操作的项目成品很少。
我做的第一个项目就是咱们说的“都市一时代”。当时定位成唯一个项目，但是他实际上也是烂尾楼改造的项目，当时叫福利家园（音）因为五六年卖不动，我们就给它改造，大户型改成小户型，当时郑州谁会1.38万买一套房子。13800首付1.3万在郑州买一套房，在郑州也是第一个出现，在郑州炒的也是比较好的。
第二个项目就是德化步行街。当时我做德化步行街的时候，也是相当有压力的，因为整个德化步行街，也是郑州市ZF重点工程项目。当时定位就是河南对外的窗口，所以包括产品的设计，包括所有的东西，当时也是非常注重的。整个项目包括销售、招商都非常成功。在8个月之内，整个德化街全部完成了，光投资就达到3.6个亿。整个出来以后，就是文化家园，当时这个项目做的。当时真正打着城中村改造的旗号，他是第一个。而且规模也不小230亩。20天买了7000多套。当时选房的时候，售楼部没有正规的售楼部，当时在二楼，整个院子都沾满了。
十几万大部分人都看着这个，因为这个市场量大家感觉是非常大的。再一个我做的红地伟业，我到红地伟业做副总的时候。当时做县级市第一家一站式购物广场，在鹤壁浚县做的县级式的第一家一站式购物广场。总共20万平方米，这个项目在城市郊区，这个项目也是郊区的价格高处市中心的价格。当时市中心地层的价格也就是买到4000左右，我的项目卖到6000。而且这个项目是整个豫北最大的商业项目。以上是几个从业的经历操作的项目。
聊宅网：上面的项目是咱公司成立以后做的项目。
程总：我公司是06年注册的。
聊宅网：06年注册的。现在是项目接了好几个，咱的企业发展还是比较快的，咱们的目标是什么？ 统领地产：实际上我的目标，我感觉最起码，我不是做河南比较大的有影响力的最大的策划公司。实际上，我不是从销售、代理这一块，我是想做成一个包括企业智囊团的形式。给企业出思路、我给企业进行包装，包括企业的经营、企业下一步的发展，从这个方面，将来要情况企业智囊团的形式。我给你定发展目标，几年规划，同时努力帮你达到这个目标。也就是说我的定位不简简是一个营销代理的概念。
聊宅网：整个开发过程。
统领地产：对，实际上最长远的，我刚才说了，我还是想涉及开发这一块。我感觉到差不多5个月时间，这边的开发公司就可以成立了。差不多就可以进入运营了。
聊宅网：祝愿您开发愿望早日实现。 |
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